ரியல் எஸ்டேட் துறையினருக்கு அதிர்ச்சி கொடுத்த தமிழக அரசு..! அடுத்தடுத்து விழுந்த அதிரடி உத்தரவுகள்..!

தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையமான TNRERA-வில் (Tamil Nadu Real Estate Regulatory Authority) தமிழக அரசு அதிரடி மாற்றங்களை மேற்கொண்டுள்ளது. ஓய்வுபெற்ற ஐஏஎஸ் அதிகாரி கே. பணீந்திர ரெட்டி தலைமையில் புதிய தலைவர் மற்றும் உறுப்பினர்கள் நியமிக்கப்பட்டு, ஆணையம் முழுமையாக மறுசீரமைக்கப்பட்டுள்ளது. இதனுடன், கட்டுமானத் திட்டங்களின் நிதி மேலாண்மை, திட்டப் பதிவு, விளம்பரங்கள் மற்றும் வீடு வாங்குவோரின் உரிமைகள் தொடர்பான கட்டுப்பாடுகளும் கவனம் பெற்றுள்ளன.

புதிய தலைவர் மற்றும் உறுப்பினர்கள் நியமனம்

தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தின் புதிய தலைவராக ஓய்வுபெற்ற ஐஏஎஸ் அதிகாரி கே. பணீந்திர ரெட்டி (K. Phanindra Reddy) அதிகாரப்பூர்வமாக நியமிக்கப்பட்டுள்ளார்.

புதிய உறுப்பினர்களாகப் பின்வரும் ஐந்து பேர் கொண்ட அமைப்பில், தலைவருடன் சேர்த்து மொத்தம் ஐந்து பேர் இடம்பெறுகின்றனர். அதில் உறுப்பினர்களாக நியமிக்கப்பட்டுள்ளவர்கள்:

• ஓய்வுபெற்ற ஐஏஎஸ் அதிகாரி ரீட்டா ஹரிஷ் தக்கார் (Reeta Harish Thakkar)
• ஓய்வுபெற்ற ஐஏஎஸ் அதிகாரி மைதிலி கே. ராஜேந்திரன் (Mythili K. Rajendran)
• ஓய்வுபெற்ற மாவட்ட நீதிபதி எஸ். கிருபாகரன் மதுரம் (S. Kirubaharan Mathuram)
• பொதுப்பணித்துறையின் ஓய்வுபெற்ற தலைமைப் பொறியாளர் கே.பி. சத்தியமூர்த்தி (K. P. Sathyamurthy)

நிர்வாகம், சட்டம் மற்றும் பொறியியல் துறைகளில் நீண்டகால அனுபவம் கொண்ட அதிகாரிகள் புதிய குழுவில் இடம்பெற்றிருப்பது குறிப்பிடத்தக்கது. இவர்களின் நியமனங்கள், தேர்வுக் குழுவின் பரிந்துரையின் அடிப்படையில் மேற்கொள்ளப்பட்டுள்ளதாகத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

தற்காலிகக் கட்டுப்பாட்டிலிருந்து முழுமையான மறுசீரமைப்பு

இதற்கு முன்பு TNRERA தலைவராகப் பொறுப்பு வகித்த ஓய்வுபெற்ற ஐஏஎஸ் அதிகாரி ஷிவ் தாஸ் மீனா மற்றும் உறுப்பினர்களான எல். சுப்பிரமணியன், டி. ஜெகநாதன் உள்ளிட்டோர் தங்கள் பதவிகளை ராஜினாமா செய்தனர்.

இதனைத் தொடர்ந்து, கடந்த ஜூலை மாதத்தில் தமிழக அரசு ஆணையத்தைத் தற்காலிகமாகத் தனது கட்டுப்பாட்டின்கீழ் கொண்டு வந்து, அதன் வழக்கமான நிர்வாக அமைப்பைத் தற்காலிகமாக மாற்றியமைத்தது. இந்த நடவடிக்கை ஆங்கிலத்தில் Supersede எனக் குறிப்பிடப்படுகிறது. அப்போது, ஆணையம் ஆறு மாத காலத்திற்கோ அல்லது புதிய அமைப்பு உருவாக்கப்படும் வரையிலோ இடைக்கால ஏற்பாட்டின்கீழ் செயல்படும் வகையில் நடவடிக்கை எடுக்கப்பட்டிருந்தது.

தற்போது தேர்வுக் குழுவின் பரிந்துரையின் அடிப்படையில் புதிய தலைவர் மற்றும் உறுப்பினர்கள் நியமிக்கப்பட்டுள்ளனர். அவர்கள் ஐந்து ஆண்டுகள் அல்லது 65 வயதை அடையும் வரை, பொருந்தக்கூடிய நியமன விதிகளின்படி பதவியில் நீடிக்கும் வகையில் நியமிக்கப்பட்டுள்ளதாகக் கூறப்படுகிறது.

இந்த மறுசீரமைப்பு, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் திட்டங்களின் கண்காணிப்பு, விதிமீறல்கள் மீதான நடவடிக்கைகள் மற்றும் வீடு வாங்குவோரின் புகார்களுக்கான தீர்வு ஆகியவற்றில் முக்கியத்துவம் பெறும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

கட்டுமானத் திட்டங்களுக்கு ‘மூன்று வங்கிக் கணக்கு விதி’

2026ஆம் ஆண்டில் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கவனம் பெற்றுள்ள மற்றொரு அம்சம், கட்டுமானத் திட்டங்களின் நிதி மேலாண்மை தொடர்பான மூன்று வங்கிக் கணக்கு விதி (3 Bank Account Rule) ஆகும்.

இந்த விதியின்படி, கட்டுமான நிறுவனங்கள் ஒவ்வொரு திட்டத்திற்கும் தனித்தனியான மூன்று வங்கிக் கணக்குகளைப் பராமரிக்க வேண்டும் எனக் கூறப்படுகிறது. வாடிக்கையாளர்களிடமிருந்து பெறப்படும் பணம் குறிப்பிட்ட முதன்மைக் கணக்கிற்கு தானாக மாற்றப்படும் வகையில் (Auto-sweep) ஏற்பாடு செய்யப்படும் என்றும் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

கட்டுமானப் பணிகளின் முன்னேற்றத்துக்கு ஏற்ப மட்டுமே பணத்தைப் பயன்படுத்த முடியும். இதற்காகப் பொறியாளர், கட்டடக் கலைஞர் மற்றும் பட்டயக் கணக்காளர் (CA) ஆகியோரின் கூட்டுச் சான்றிதழ்களைச் சமர்ப்பிக்க வேண்டியிருக்கும். இதன் மூலம் ஒரு திட்டத்திற்காகப் பெறப்படும் தொகையை வேறொரு திட்டத்திற்குத் திருப்பிவிடுவதைத் தடுக்க முடியும் எனக் கூறப்படுகிறது.

இந்த நிதிக் கட்டுப்பாடுகள், கட்டுமானப் பணிகளுக்காக வீடு வாங்குவோரிடமிருந்து பெறப்படும் தொகை உரிய திட்டத்திற்கே பயன்படுத்தப்படுவதை உறுதிசெய்யும் நோக்கத்தைக் கொண்டுள்ளன.

RERA பதிவு இல்லாமல் விளம்பரம் செய்யத் தடை

ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களின் விளம்பரங்கள் மற்றும் விற்பனை தொடர்பாகவும் கடுமையான கட்டுப்பாடுகள் வலியுறுத்தப்படுகின்றன.

பொருந்தக்கூடிய RERA விதிகளின்படி, எட்டு வீடுகளுக்கு மேல் அல்லது 500 சதுர மீட்டருக்கு மேல் நிலப்பரப்பைக் கொண்ட திட்டங்கள் பதிவு செய்யப்பட வேண்டிய வரம்புக்குள் வருகின்றன. உரிய பதிவு இல்லாமல் இத்தகைய திட்டங்களை விளம்பரம் செய்வதோ, விற்பனை செய்வதோ கூடாது.

மேலும், Instagram, Facebook, YouTube உள்ளிட்ட சமூக ஊடகங்களிலும் செய்தி ஊடகங்களிலும் வெளியிடப்படும் விளம்பரங்களிலும் உரிய RERA பதிவு எண் இடம்பெற வேண்டும் என வலியுறுத்தப்படுகிறது. திட்டத்தின் பதிவு விவரங்களைச் சரிபார்க்க உதவும் வகையில் பிரத்யேக QR குறியீட்டையும் பயன்படுத்த வேண்டும் எனக் கூறப்படுகிறது.

பதிவு விதிகளை மீறி விளம்பரம் செய்வோர் மீது அபராதம் உள்ளிட்ட நடவடிக்கைகள் எடுக்கப்படலாம். இதன் மூலம் தவறான விளம்பரங்கள், அனுமதியற்ற விற்பனை மற்றும் வீடு வாங்குவோரைத் தவறாக வழிநடத்தும் செயல்களைக் கட்டுப்படுத்துவதே நோக்கமாகும்.

புதிய குழுவால் கட்டுப்பாடுகள் மேலும் கடுமையாகுமா?

புதிய தலைவர் மற்றும் உறுப்பினர்கள் நியமிக்கப்பட்டுள்ள நிலையில், ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களுக்கான ஒழுங்குமுறை கண்காணிப்பு மேலும் தீவிரமடையலாம் என்ற எதிர்பார்ப்பு துறையினரிடையே நிலவுகிறது.

திட்டப் பதிவு, கட்டுமானப் பணிகளின் முன்னேற்றம், நிதிப் பயன்பாடு, விளம்பர விதிமுறைகள் மற்றும் வாடிக்கையாளர் புகார்கள் தொடர்பான நடவடிக்கைகள் முக்கியத்துவம் பெறக்கூடும். இதனால், கட்டுமான நிறுவனங்கள் விதிமுறைகளை முறையாகப் பின்பற்ற வேண்டிய அவசியம் அதிகரிக்கும். அதேவேளையில், வீடு மற்றும் மனை வாங்குவோரின் உரிமைகளைப் பாதுகாப்பதற்கும், விதிமீறல்களைத் தடுப்பதற்கும் இந்த மாற்றங்கள் உதவும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

மேற்கு ஆசியப் போர் பதற்றம்: கட்டுமானத் திட்டங்களுக்கு நான்கு மாத கால அவகாசம்?

இதற்கிடையில், 2026ஆம் ஆண்டில் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் மற்றொரு முக்கியமான நிகழ்வாக, மேற்கு ஆசிய நாடுகளில் நிலவி வரும் போர் மற்றும் பதற்றமான சூழல் காரணமாகக் கட்டுமானத் திட்டங்களுக்குக் கூடுதல் கால அவகாசம் வழங்கப்பட்டதாகக் கூறப்படுகிறது.

சர்வதேச அளவில் கட்டுமானப் பொருட்களின் விநியோகச் சங்கிலி பாதிப்பு, கப்பல் போக்குவரத்துச் செலவுகள் அதிகரிப்பு மற்றும் இறக்குமதியில் ஏற்பட்ட தாமதம் போன்ற காரணங்களால் கட்டுமானப் பணிகள் பாதிக்கப்பட்டதாகத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

இந்தச் சூழலைக் கருத்தில் கொண்டு, தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் இதனைப் போர் அல்லது தவிர்க்க முடியாத சூழ்நிலையாக (Force Majeure) கருதி, பிப்ரவரி 2026-க்குப் பிறகு நிறைவடைய வேண்டிய அனைத்துப் பதிவு செய்யப்பட்ட கட்டுமானத் திட்டங்களுக்கும் கூடுதல் கட்டணமின்றி நான்கு மாத கால அவகாசம் வழங்கியதாகத் தகவல் வெளியாகியுள்ளது.

இந்த நடவடிக்கை கட்டுமான நிறுவனங்களுக்குப் பொருளாதார நெருக்கடியைக் குறைக்கும் நிவாரணமாக அமையும் எனக் கருதப்படுகிறது. மறுபுறம், வீடு வாங்குவோர் தங்களது வீடுகளைப் பெறுவதற்கு கூடுதல் காலம் காத்திருக்க வேண்டிய நிலை ஏற்படலாம். இதனால் வாடகைச் செலவுகள் மற்றும் வீட்டுக் கடன் தவணைகள் (EMI) தொடர்ந்து செலுத்த வேண்டிய சுமையும் அதிகரிக்கக்கூடும்.

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் புதிய சவால்கள்

TNRERA-வின் மறுசீரமைப்பு, கட்டுமானத் திட்டங்களுக்கான நிதி மேலாண்மைக் கட்டுப்பாடுகள், விளம்பர விதிமுறைகள் மற்றும் திட்ட நிறைவு கால அவகாசம் தொடர்பான நடவடிக்கைகள் ஆகியவை ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முக்கிய மாற்றங்களாகக் கருதப்படுகின்றன.

ஒருபுறம், புதிய நியமனங்கள் மற்றும் கடுமையான கண்காணிப்பு மூலம் வீடு வாங்குவோரின் உரிமைகளைப் பாதுகாக்கவும், திட்ட நிதியைத் தவறாகப் பயன்படுத்துவதைத் தடுக்கவும் வாய்ப்பு உருவாகிறது. மறுபுறம், கட்டுமான நிறுவனங்கள் திட்ட அனுமதிகள், பதிவு நடைமுறைகள், நிதி ஆவணங்கள் மற்றும் வாடிக்கையாளர் புகார்கள் தொடர்பாகக் கூடுதல் கவனத்துடன் செயல்பட வேண்டிய சூழல் உருவாகலாம்.

மொத்தத்தில், TNRERA-வின் புதிய நிர்வாக அமைப்பும் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் அமல்படுத்தப்படுவதாகக் கூறப்படும் கடுமையான விதிமுறைகளும், கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கும் வீடு வாங்குவோருக்கும் முக்கியத்துவம் வாய்ந்த மாற்றங்களாகப் பார்க்கப்படுகின்றன. இருப்பினும், மூன்று வங்கிக் கணக்கு விதி, நான்கு மாத கால அவகாசம் மற்றும் QR குறியீடு தொடர்பான குறிப்பிட்ட நடைமுறைகள் குறித்து அதிகாரப்பூர்வ அரசாணைகள் மற்றும் TNRERA அறிவிப்புகளைச் சரிபார்த்து உறுதிப்படுத்துவது அவசியம்.